Phân lô đất nông nghiệp trái phép, xử lý như thế nào?

Thời gian gần đây, một số khu vực có chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Theo một số luật sư, mức xử phạt sẽ từ 1 triệu đồng đến 10 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Tình trạng mua bán đất nông nghiệp, phân lô, xây nhà trái phép vừa qua diễn ra tại một số tỉnh miền Nam và khu vực quanh Hà Nội. Điểm chung của tình trạng này là khách hàng cuối cùng mua để sử dụng phải gánh chịu hậu quả, còn những người đã bán sang tay cao chạy xa bay thì vô can.

Nhiều khuất tất…

Tại tỉnh Đồng Nai, nhiều môi giới rao bán đất dự án tràn lan ở các huyện Nhơn Trạch, Long Thành (vùng dự án sân bay Long Thành), Tp. Biên Hoà… Chủ yếu đây là đất nông nghiệp giao dịch qua giấy viết tay và kéo theo đó là tình trạng xây nhà không phép không thể kiểm soát.

Vụ việc chỉ được phát hiện khi khách hàng cuối cùng xây nhà, hoàn thiện giấy tờ nhà đất thì mới biết mình đứng trước nguy cơ mất đất, mất nhà và đã gửi đơn kêu cứu lên chính quyền.

Hoặc mới đây, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu diễn ra cơn sốt đất nền, hàng loạt biển quảng cáo bán đất được dán khắp nơi. Những vị trí đất heo hút cũng được nhiều doanh nghiệp phân lô bán nền. Nhiều tuyến đường tại tỉnh này có hàng chục mảnh đất được phân lô, không có bảng hiệu giới thiệu tên, chủ đầu tư cũng như quy mô dự án.

Lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, cho biết có một số trường hợp phân lô bán nền không đúng quy định. UBND tỉnh đã chỉ đạo các sở, ngành liên quan rà soát, chấn chỉnh, trong đó yêu cầu tạm ngừng tách thửa, phân lô các dự án trên địa bàn.

Lãnh đạo Sở này đã khuyến cáo người dân, các nhà đầu tư biết để tránh giao dịch đối với các khu đất, dự án chưa đầy đủ pháp lý hoặc giao dịch đất nông nghiệp chưa chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp.

Mới đây nhất, dự án khu nhà ở liền kề Man Bồi (chủ đầu tư là công ty CP ĐTXD và TM Liên Nam) nằm trong khu đất giãn dân, dịch vụ Phú Lãm (quận Hà Đông, Hà Nội), đây là đất nông nghiệp nhưng được cấp sổ đỏ và bán cho người dân. Hiện chủ dự án đã xây dựng xong phần thô, đang tiến hành hoàn thiện các căn nhà để bàn giao cho khách hàng.

Tuy nhiên, theo phản ánh của một người dân mua nhà tại dự án này, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Hà Đông hiện đang tạm dừng làm thủ tục chuyển nhượng cho các căn nhà thuộc dự án này do đang xảy ra vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Xác minh tại UBND phường Phú Lãm, ông Nguyễn Quốc Cường – Chủ tịch UBND phường Phú Lãm, cho biết dự án khu nhà ở Man Bồi nằm trong thửa đất nông nghiệp thuộc khu Đồng Thuần – tổ dân số 1, UBND phường Phú Lương, Hà Đông. Tháng 2/2018, khu đất này được bàn giao về UBND phường Phú Lãm quản lý và thuộc tổ dân phố số 9.

Đánh giá về tình trạng đất nông nghiệp phân lô trái phép và đất nền phân lô khi chưa có đủ tính pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp. HCM cho rằng, theo quy định, với khu đất người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Đồng thời, khu đất đó phải hoàn thành hạ tầng, phải nộp tiền sử dụng đất, phải được kiểm tra hoàn thành hạ tầng và cấp sổ thì mới được giao dịch cho người khác.

Tuy nhiên, có những giao dịch đất nền mà cá nhân tự phân lô hoặc dưới hình thức ủy quyền cho công ty kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật và họ làm đường đi, điện, nước… để người dân nhầm tưởng khu đất đang được hoàn tất pháp lý, đang thực hiện thi công và người dân tin tưởng tham gia giao dịch và giao tiền cho họ. Hiện tượng này đang bùng phát và ngày càng phức tạp, có sự tham gia của nhiều người, tạo nên cơn sốt ảo tại các khu vực ngoại thành.

Luật xử phạt đã rõ

Theo một số luật sư, trong những vụ việc này, do khu đất không được quy hoạch khu dân cư nên không thể chuyển được sang đất ở, không thể cấp sổ cho việc phân lô thì người đến sau luôn là người chịu toàn bộ mọi rủi ro. Lúc đó, không tìm ra chủ đất và công ty kinh doanh bất động sản, người đã chuyển nhượng và người mua coi như mất hết số tiền đã giao dịch.

Hiện pháp luật có các quy định xử lý với tình trạng vi phạm hiện nay, theo đó, chính quyền tại địa phương cần chủ động và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Cụ thể:

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không đúng sẽ bị xử lý theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tùy theo từng hành vi vi phạm.

Theo đó, nếu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp như đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt từ 1 triệu đồng đến 10 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Trường hợp việc xây dựng công trình trái phép, tại khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định, vi phạm về trật tự xây dựng có mức phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng nếu không có giấy phép xây dựng, phạt từ 40 triệu đến 50 triệu đồng nếu không đúng thiết kế.

Như vậy, việc xử lý vi phạm đối với những trường hợp đất chưa đủ tính pháp lý và đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp chưa được phép đã rõ. Vấn đề ở đây các cấp chính quyền sẽ xử lý như thế nào, có công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật hay không, đây mới là điều mà dư luận quan tâm.

Theo TBKD

---